本文来源:潇湘晨报               2010-01-05     

    2009年，长沙县楼市销售面积达214.63万平方米，其中星沙区域销售占比达七成以上；2008年，长沙县新建住房成交均价为2991元/平方米，2009年则为3159元/平方米，首次突破3000元大关，其中2009年11月甚至达到了3740元/平方米。这两组数据，显然就是2009年“星沙”楼市繁荣情景的最好佐证。2010年，“星沙”楼市能否延续辉煌？在宏观调控政策变化的背景下，业内的判断开始出现分化，有人仍旧乐观，有人变得谨慎。曾为不少长沙市民热衷选择的“房价洼地”，在房价日趋见涨的背景下，能否继续受宠，或许，和2010年星沙楼市的供应计划一样，依然还是个谜团。本报记者刘渝渝  长沙报道
    房价轨迹
    星沙均价突破3000元/平米
    “最高涨幅接近1000元/平方米，绝对不夸张。”湘瑞家园总经理严浩对于星沙房价在2009年的上涨格外关注，“2008年底到2009年初，星沙许多楼盘的价格都在2500元/平方米左右，最低的甚至还打出了2200元/平方米的特价口号，而最近开盘的几个楼盘，实际成交价都在3300元/平方米左右。均价来看，长沙县房价也从2008年的2000多元，实现了3000元/平方米的突破。”
    “从2007年开盘时的2400元/平方米，到2008年的2700元，再到2009年的3000元以上，山水湾的房价也在上涨。”愿景地产付昊认为，2009年，星沙是一个充满了利好的板块。接下来的2010年，这些利好将继续存在。一个是刚性需求持续释放。“2009年，山水湾的客户中首次购房和改善性购房的客户几乎是各占一半，这是2009年楼市供需两旺的一个支撑点。2010年，随着山水湾推出的核心景区的联排别墅产品，投资性的客户可能会有所增加。”
    “松雅湖的建设和周边路网交通的完善将会成为星沙楼市上扬的重要支撑点，吸引更多的外来资金的流入是可以预见的。”碧桂园·威尼斯城营销总监周继辉认为，星沙正处于城市快速发展的阶段，房价上升空间大，而且在政府大力投入的松雅湖招商引资，也将会成为未来星沙的重点，在提升城市品位的同时，给房价的上升提供支撑。“武广高铁开通，将会引来珠三角的资金的持续流入。”周继辉已经从来自珠三角的朋友和同行的关注中，体会到了这股正在涌动的热潮。
    早在2007年就已开盘发售的华润凤凰城，对于星沙的信心不是没有理由。“作为湖南最大的经济开发区，星沙日益增强的实体经济，本身就足以给星沙楼市带来持续上升的空间。”华润凤凰城的营销总监刘晓东说，“即便是没有松雅湖，没有武广，星沙的房价上升动力仍然存在，现在的一切都是锦上添花，将为星沙房产价值不断增值。”
    供应分析
    计划供应达百万平米以上
    “2010年楼市供应量应该比2009年有所上升。”刘晓东对2010年充满信心。在2009年星沙楼市，以华润凤凰城、恒基凯旋门为代表的外来大盘，不但强烈地感知到了楼市复苏，更带动了星沙板块楼市房价的整体提升。作为星沙主城区的大盘，华润和恒基2010年的上市量都将持续增加。另一面，万家丽路上更接近市区的近郊大盘，山水湾也将继续保持20万平方米左右的供应量，仅仅是这些大盘，星沙2010年可以预见的上市量就已经接近了50万平方米。“我个人预计，2010年星沙楼市的供应量至少在100万平方米以上。”楚天房产销售总监汤沙认为，这一数字和2009年基本持平。
    “星沙楼市存量不多，去年的热销之后，后续的供应量甚至一度出现断档。比如在去年的春季购房高峰之后的5月份，我们整整一个月没房卖。”汤沙表示，在楼市狂奔的2009，很多开发商加大了开发力度，“但是总量不好说，现在还有许多的无法确定的中小盘仍然在确定2010年的策略，总量是否会超过2009，目前还不确定。”“我个人预计，2010年星沙楼市的供应量应该会比2009年略低。”去年销售了1000余套房源的湘瑞家园总经理严浩也将未来的不确定看在眼中。
    “目前星沙的本地购买力，主要来自于松雅湖拆迁的居民，这部分购买力是目前星沙楼市的主力。从目前情况来看，去年拆迁的人数近1万户，2010年估计还有5000-6000户拆迁家庭，按照户均100平米的购房面积来算，星沙本地可以消化的供应量就有50万-60万平方米。”如果按这样计算，外来购买力即便只占到一半，销售总量就可以达到100万平方米以上。但2010年的形势，从目前的情况来看，不太可能比去年更好，这样一个大家都可以判断出的市场，供应量不会盲目增加。
    市场走势
    繁荣之后主流情绪仍旧乐观
    在湖南世景华庭有限公司副总经理曹振宇眼中，2009年的星沙楼市，绝对称得上繁荣。上半年春交会期间，卖到断货的开发商不是一家两家，全年算下来，房价上涨幅度逾1000元/平米，也不是一家两家。“年初销售额计划是9000万元，实际完成了1.8亿元，这不仅在于世景华庭应运得当的营销策略和开发策略，更重要的还是大的市场环境。”曹振宇说。事实确实如此，在2009年楼市重返高点的迅速回升之中，大多数开发商都享受到了这一超出意外的惊喜。
    在2009年长沙县楼市销售面积214.63万平方米中，作为长沙县主城区的星沙镇至少占到了70%以上的份额。销量、房价、销售额都达到了一个新的高度。“从去年元旦过后，华润凤凰城就已经提前感知到了楼市启动的讯息。”谈到刚刚过去的2009，华润凤凰城营销总监刘晓东表示，这是华润凤凰城自2007年下半年开盘以来收成最好的一年，全年的销售量达到近17万平方米。而明年这个供应量还将继续加大到20万平方米。
    “2010年，恒基·凯旋门将继续加快开发进度，加大供应力度。”长沙恒基·凯旋门营销总监刘倬鹏透露，2009年，恒基推出6栋3330余套住宅一销而空，成交面积近4万平方米，而2010年，预计已经启动的一期项目中，至少还有8万平方米的上市量，“如果有新的开工，这个数量还将增加。”
    “加快开发速度保证销售速度是开发企业保证良性循环的重要策略。”尝到甜头的世景华庭，也选择了加快开发进程。“按照计划，世景华庭全部开发将在2010年年底结束，但根据今年的市场情况，我们调整了进程，项目开发将提前到2010年上半年结束。”曹振宇表示。
    背景
    2009年12月26日，随着长沙县星沙、湘龙、泉塘街道办事处被授牌，存在了14年的星沙镇完成时代使命。星沙镇的最后一页历史上，2009年的房地产行业可以称得上有了一个超乎寻常的繁荣。赶超长沙主城区的销售热潮，成为2009年星沙足以傲视业界的成绩。
    在楼市大步快跑的2009年过后，撤销镇建制，设立街道办事处的星沙向长沙“第六区”更近了一步，2010年的新星沙，能否再度跑出好成绩？
    观点
    “房价月涨500元，不是好事情”
    “春节将会是一个分水岭。”湖南世景华庭有限公司副总经理曹振宇认为，刚性需求在2009年已经大面积释放，很可能会进入一个新的购买力积蓄期，“2009年的房地产行情，常常会让我想起2007年的情形，最近一个月，星沙有的楼盘房价已经上涨了500元/平方米，我个人看来，这绝不一件好事情。如果不出现更严厉的打击政策，2010年也许将持续2009年的行情，但是一旦有大动作，很可能会出现短暂的波动。”
    “看到了繁荣，也看到了泡沫”
    谨慎乐观，也是湘瑞家园总经理严浩的选择。“我看到了繁荣，也看到了泡沫。目前星沙楼市的购买力40%以上是来自于拆迁户，这种动力能持续多久？另一方面，目前还有许多的新盘和新开发商正在进入和准备进入星沙市场，他们来之后，市场究竟会演变成什么格局？已经公布的国四条，调控意愿明显，虽然大家都认为长沙影响不大，但是总是会有影响。”
    数据
    19674套  长沙县房地产交易中心数据显示，1-12月，长沙县共销售新建商品房19674套，销售面积214.63万平方米，实现销售收入  67.75亿元，商品房销售和二手房成交金额等多项指标均创历史同期新高。
    3159元/平方米  据统计，2008年长沙县新建住房成交均价为2991元/  平方米，2009年交易均价为3159元/平方米，首次突破3000元大关。其中2009年10月住宅销售价坚挺，均价达到了3740元/平方米。
    65%
    从户型结构看，长沙县销售的商品房仍以中小户型为主，120平方米以下的商品房占整个销量的69%，90平米以下是市场需求的主力户型。前来长沙县置业的非长沙县居民占到了65%。