来自国家发改委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点，这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。节节攀升的价格趋势下，作为二线城市的长沙，来自市研究中心数据显示，7月份商品房成交均价达到了4327元/㎡，创下了今年以来的新高。

　　与此同时， 近一个月内，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号，从紧信号的密集释放，标志着调控政策终于再度出击楼市。房地产政策难道已经转向？频出的信号是否抑制了交易量？

　　记者：根据长沙市房产研究中心的数据显示，长沙7月份商品房成交均价达到4327元/平米，环比增长了6.51%，其中住宅成交均价4073元/平米，环比上涨了4.59%。创今年以来新高。那么造成当前房价涨速过快的原因来自哪些方面呢？

　　乐兵：长沙市今年有13个棚户区的改造，在二环内有将近200平米的拆迁规模，政府今年投入了公积金19.6个亿，对房价的拉升起到了非常明显地作用。从去年以来，整个市场有一段时期的需求停滞期，房价今年春节以来回暖，市场一般是越涨越买，可能也有这个方面的原因。

　　记者：与价格上涨的态势相比， 7月份伊始长沙市商品房销量开始回落，全市商品房签约成交16216套，面积175.35万㎡，环比回落了12.68%和9.72%；其中住宅成交15211套，面积163.83万㎡，环比下降了12.13%和10.28%。造成成交量开始下行的原因又是什么？

　　乐兵：上半年政府给整个市场带来了很多的利好销售政策，还有货币补贴政策。那么，到了下半年，经历了上半年火爆市场的出现之后，销售形势有了减缓现象出现。从8月1日开始，相关部委在贷款上采取了从紧货币政策，包括对二次贷款首付比例提出了要求，以前有利息优惠政策，现在又回到了8.5甚至更高的水平。我个人认为和湖南的天气也有一定的关系，这几个月太热了。自去年以来，长沙房地产很多的中小盘也没有预计到市场那么乐观，一上午就把房子卖完了，开发商没有这么快的速度建房子嘛。

　　记者：面对上半年迅猛增长的房贷，银监会在6月底下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，并且从8月1日起对二套房贷进行全面收紧。这是否意味着中国楼市从此作别宽松信贷的时代？ 作为老百姓来说，他们得到的信息可能并不对称，可能一点儿信息可能就会影响消费心理或消费行为。放出这种口风的深层次原因是什么呢？

　　乐兵：作为一个消费者，他可能习惯在短期内听到优惠利率的政策出台，到了年底银行信贷工作也慢慢到了结尾过程。在房屋成交量暴涨的时候，其实银行是有很大的风险的，银行也要控制风险额度，他们对贷款审核的条件也会要加强，银行是从风险控制的角度适当地进行防范，可能对市民的心态会有一定的影响。

　　记者：乐总，您自己也买房，您买房的心态我感觉挺好的，您能不能向消费者介绍一下您是如何买房的？面对这个市场，应该以什么样的心态买房呢？

　　乐兵：最近我也购买了一些物业，政府出台很多利好政策，要把握好这些利好政策，但是消费者一定要考虑自己的经济承受能力，不能是承受不起只要有好的政策也去买，在资金相对比较宽裕的时候，可以在这个时候做一些投资。物业在未来也会升值，升值远远多于利率的时候也是可行的，比如有一些商铺在一年两年后会以一倍、两倍的速度增长，我认为每个人要根据自身的情况去买房子，我认为利率优惠政策或其他优惠政策只是一个考虑，不要作为买房的必要因素来考虑。

　　记者：今年上半年房地产市场出现了很多出乎我们意料的一些情况，北京、上海等很多一线城市，包括二线城市的房地产市场都在全线飘红，在这种情况下出现了捂盘的行为，长沙现在有这样的情况吗？

　　乐兵：目前，这种情况在长沙还不太明显。北京、上海、广州那些城市和长沙还是有区别的，土地资源特别地稀缺，长沙今年大量棚户区改造提供了很多的城市用地，目前长沙这个城市也储备了一部分土地，土地价格可能会有一些增长，但对于稀缺性来讲可能还不如那些城市那么高。做房地产无非是三块，土地、成本、相关的税费和利润，我认为长沙的房价还是比较好的。

　　记者：从7月1日开始，长沙市商品房需明码标价，并且在长沙房产局政务网上进行交易公示，这一从严交易政策的贯彻实施，是否会有利的遏制捂盘惜售行为的产生呢？

　　乐兵：规范行为的产生是社会对房地产市场管理制度不断完善的过程，很多城市其实早就实施了这些政策。对于长沙来讲采取这样政策，第一更方便政府对房地产市场进行长远地调控；第二是促使开发商更加规范地运作，海波前面提到楼市暴涨一个晚上就涨800元-1000元/平米，这种情况就可以得到很好地抑制，我认为这些政策的出台对房地产市场是非常有利的。

　　记者：会不会出现这种情况呢？我想要大幅度降价等等情况？

　　乐兵：打个比方吧，如果是4000元/平米的价格，如果有人想大幅度降价，降到3600元/平米或者更低的话，所有低于这个价格的话，合同里面都是没法打出来的。那么，政府允许10%的上下浮动是根据市场调整的，可能市场好的时候开发商可以报到4200元/平米或者4300元/平米，这些政策对市场急速涨幅有很好的抑制作用，起到更加规范的作用了。

　　记者：乐总，09年房地产市场金九银十又会如何走呢？

　　乐兵：目前，市场供货量不是非常地充足，户型主要集中在60-90平米，120-130平米两个区间，上半年对小户型的需求量大，下半年市场供应的主要是大户型，或者是开发商尾盘促销。我想，房价应该不会涨很多，快速消化完毕迎接2010年。刚才，易总提到政府在未来2-3年内，有600万平米的旧城改造，这对于整个城市的提质以后，相关资源体周边的物业肯定会有升值，这不是整个市场的行为，可能是某个点上的市场行为。如目前星沙松雅湖改造，还有世界级的企业来开发做项目，我认为09年下半年整体是走相对平缓的路线，超快速的增长对于长沙这个市场来讲目前是不可行的，对于长沙这个城市本身来讲，开发商先进流不是特别强大，开发商可能也无法预测2009年下半年的市场，还不如拿点地在手上，把自己的产品做好迎接2010年，我认为这样更合适。